Glosario de Bienes Raíces de Las Cruces

A

Hipoteca de tasa ajustable (ARM)

Hipoteca donde la tasa de interés se ajusta a intervalos fijos (típicamente después de un periodo fijo de 5, 7 o 10 años). Menos común en Las Cruces en 2026 con la mayoría de compradores prefiriendo hipotecas fijas de 30 años.

Amortización

El cronograma de pagos mensuales de hipoteca dividido entre capital e interés. Los pagos iniciales son principalmente interés; los pagos posteriores son principalmente capital.

Avalúo

Una valuación de vivienda de un tercero con licencia, típicamente requerida por el prestamista. En Las Cruces, los avalúos residenciales cuestan entre $500-$650.

Contingencia de avalúo

Cláusula de contrato que permite al comprador retirarse (o renegociar) si la casa se avalúa por debajo del precio del contrato.

APR

Annual Percentage Rate. La tasa de interés hipotecario más las comisiones del prestamista expresadas como una tasa anual. Siempre es más alta que la tasa de nota cotizada.

B

Oferta de respaldo

Una oferta de segundo lugar que el vendedor acepta en caso de que el contrato principal fracase. Común en mercados competitivos como Las Cruces.

Compensación del corredor del comprador

Compensación negociada entre el comprador y su corredor, acordada por escrito antes de visitar casas.

Mercado del comprador

Mercado con más inventario que compradores, lo que da a los compradores poder de negociación. Las Cruces en 2026 es equilibrado, inclinándose ligeramente a favor del comprador.

C

CC&Rs

Convenios, Condiciones y Restricciones. Las reglas de la HOA que rigen lo que puedes y no puedes hacer con tu propiedad en comunidades planificadas como Sonoma Ranch y Picacho Hills.

Cierre

El paso final donde la propiedad se transfiere del vendedor al comprador. En Las Cruces, típicamente se realiza en la oficina de una compañía de títulos y toma 30-60 minutos.

Costos de cierre

Comisiones pagadas al cierre. Lado del comprador: 2-4% del precio. El lado del vendedor varía según la tarifa de corretaje que negocies.

CMA

Análisis Comparativo de Mercado. Un análisis de precios que compara tu casa con ventas recientes cercanas. Patino ofrece CMAs gratuitos para cualquier dirección en el Condado de Doña Ana.

Concesiones

Dinero que el vendedor acredita al comprador al cierre, a menudo para cubrir costos de cierre o reparaciones.

Contingencia

Condiciones que deben cumplirse para que el contrato cierre. Común en Las Cruces: financiamiento, inspección, tasación, venta de la casa actual del comprador.

Préstamo convencional

Hipoteca no asegurada por la FHA ni garantizada por la VA. Requisitos típicos: 5-20% de enganche, crédito 620+, DTI 36-43%.

D

Días en el mercado (DOM)

Cuánto tiempo ha estado activamente en venta un anuncio. Promedio de Las Cruces 2026: 47 días. Promedio de anuncios de Patino: 19 días.

Escritura

El documento legal que transfiere la propiedad. Se registra con la Oficina del Secretario del Condado de Doña Ana después del cierre.

Divulgación

Declaración escrita del vendedor sobre defectos de propiedad conocidos. Nuevo México requiere que los vendedores divulguen defectos materiales conocidos.

Pago inicial

Efectivo pagado al cierre hacia el precio de compra. Convencional: 3% mínimo, FHA: 3.5%, VA: $0 para veteranos elegibles, USDA: $0 para Condado de Doña Ana rural.

Índice DTI

Índice de Deuda a Ingreso. Los pagos de deuda mensuales divididos por el ingreso bruto mensual. Prestamistas convencionales permiten 36-43%, FHA hasta 43%, VA usa ingreso residual en su lugar.

E

Depósito de buena fe

Depósito de buena fe que un comprador coloca en depósito en garantía al celebrar un contrato. En Las Cruces, típicamente 1% del precio de compra (por ejemplo, $3,000 en una oferta de $300K).

Oportunidad de Vivienda Justa

Ley federal que prohíbe la discriminación en vivienda basada en raza, color, religión, sexo, origen nacional, estatus familiar o discapacidad. Todas las transacciones de Patino cumplen con OVJ.

Patrimonio

La porción de la casa que posees completamente. Es igual al valor actual menos el saldo de la hipoteca.

Depósito en garantía

Un tercero neutral (en Nuevo México, la compañía de títulos) que mantiene fondos y documentos durante el cierre.

F

Préstamo FHA

Hipoteca asegurada por la Administración Federal de Vivienda. 3.5% de enganche, crédito más flexible. Incluye MIP inicial 1.75% e MIP mensual continuo.

Hipoteca a tasa fija

Hipoteca donde la tasa de interés permanece igual durante todo el plazo del préstamo. La opción más común en Las Cruces en 2026.

Ejecución hipotecaria

Proceso legal por el cual un prestamista recupera una casa por falta de pago. Nuevo México es un estado de ejecución judicial, lo que significa que se requiere aprobación del tribunal.

FSBO

Venta por Propietario. Vender sin agente de listado. Estadísticamente los vendedores obtienen 13-15% menos que las casas listadas con agente.

H

HOA

Asociación de Propietarios. Gobierna y mantiene áreas comunes en comunidades planificadas. En Las Cruces, Sonoma Ranch, Picacho Hills, Metro Verde y las comunidades Metro Evolution tienen HOAs activas.

Inspección de vivienda

Evaluación independiente de terceros de la condición de la vivienda. En Las Cruces, $375-$550 para casa unifamiliar estándar. Recomendamos hacerla incluso en construcción nueva.

Seguro de propietarios

Seguro que protege la casa contra daños. Las Cruces típico: $900-$1,800/año.

I

Inventario

Total de casas activas para venta en un mercado. Las Cruces 2026: ~640 casas unifamiliares, 4.2 meses de oferta (equilibrado).

J

Préstamo jumbo

Hipoteca que excede el límite de préstamo conforme (~$806,500 en Nuevo México para 2026). Suscripción más estricta, tasas ligeramente más altas.

L

Agente de listado

El corredor de bienes raíces que representa al vendedor. Las tarifas de listado son negociables y se acuerdan por escrito.

Estimado de préstamo

Formulario estandarizado de 3 páginas que los prestamistas proporcionan dentro de 3 días hábiles de la solicitud mostrando tasas, comisiones y términos.

LTV

Índice de Préstamo a Valor. Cantidad del préstamo dividida por el valor de la casa. PMI es requerido cuando LTV excede 80% en préstamos convencionales.

M

Precio mediano de vivienda

El precio de vivienda medio en el mercado. La mitad se vende por más, la mitad por menos. Mediana de Las Cruces Q2 2026: $312,000.

MLS

Servicio de Listado Múltiple. La base de datos compartida que los corredores de bienes raíces usan para listar y buscar propiedades. Las Cruces opera bajo el MLS del Sur de Nuevo México (SNMMLS).

Hipoteca

Un préstamo garantizado por bienes raíces. El prestamista mantiene un gravamen sobre la propiedad hasta que se pague.

N

Construcción nueva

Una casa construida por un desarrollador/constructor, vendida preexistente o a construirse. En Las Cruces 2026: ~38% del inventario activo. Patino acuerda la representación del comprador por escrito en cada constructor activo.

NMREC

Comisión de Bienes Raíces de Nuevo México. El regulador estatal que licencia corredores. Manny Patino está licenciado como Corredor Calificado por NMREC.

O

Oferta

Una propuesta escrita formal para comprar una propiedad a un precio y términos establecidos.

Comisión de originación

Comisión del prestamista por procesar una hipoteca. Típicamente 0.5-1% del monto del préstamo.

P

PITI

Principal, Interés, Impuestos, Seguro. Los cuatro componentes de un pago hipotecario mensual típico.

PMI

Seguro Hipotecario Privado. Requerido en préstamos convencionales cuando LTV excede 80%. Cancelable cuando LTV baja de nuevo a 80%.

Preaprobación

Compromiso escrito del prestamista de prestar hasta una cantidad específica basado en ingreso documentado, activos y crédito. Más fuerte que precalificación.

Impuesto a la propiedad

Impuesto anual basado en el valor tasado de la vivienda. Tasa efectiva del Condado de Doña Ana: 0.74% (muy por debajo del promedio de EE.UU. de 0.99%). Nuevo México limita aumentos anuales de propietarios ocupantes a 3%.

Q

Corredor Calificado

El nivel superior de licencia de bienes raíces de Nuevo México. Se requiere para operar una correduría y supervisar corredores asociados. Manny Patino es el Corredor Calificado en Patino Real Estate.

R

RESPA

Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces. Ley federal que protege a los consumidores contra sobornos y comisiones no divulgadas en transacciones de bienes raíces.

S

Mercado de vendedores

Mercado con más compradores que inventario, dando ventaja a los vendedores. Las Cruces 2022-23 fue un verdadero mercado de vendedores; 2026 está equilibrado.

SNMMLS

Servicio de Listados Múltiples del Sur de Nuevo México. El MLS que cubre Las Cruces y el Condado de Doña Ana. Todos los listados de Patino se sindicalizan a través de SNMMLS.

T

Seguro de título

Seguro que protege contra defectos de título (gravámenes, reclamos, errores). Costumbre de NM: el vendedor paga la póliza del propietario, el comprador paga la póliza del prestamista.

Búsqueda de título

Investigación de registros públicos para verificar un título claro. Realizada por la compañía de título antes del cierre.

U

Préstamo USDA

Hipoteca respaldada por el Departamento de Agricultura de EE.UU. para propiedades rurales. $0 de enganche. Partes del Condado de Doña Ana califican.

V

Préstamo VA

Hipoteca respaldada por el Departamento de Asuntos de Veteranos para miembros del servicio elegibles y veteranos. $0 de enganche, sin PMI, incluye cuota de financiamiento. Común en Las Cruces por spillover militar de WSMR.

W

Inspección final

Inspección final del comprador de la propiedad dentro de 24 horas del cierre para confirmar que la condición es la esperada.

Escritura de garantía

El tipo de escritura más común en NM. El vendedor garantiza un título claro y el derecho de traspasarlo.

Z

Zonificación

Reglas del gobierno local que dictan cómo se puede usar una propiedad. La zonificación del Condado de Doña Ana va desde R-1 (residencial de una sola familia) hasta designaciones comerciales y agrícolas.