Aplicación Patino Real Estate
Casas nuevas no en MLS. Los 7 constructores de Las Cruces. Gratis.
Una comparacion honesta y basada en numeros de vender por Cuenta Propia vs contratar un agente inmobiliario de Las Cruces. El ahorro de comisiones suena bien en el papel. Aqui esta lo que realmente sucede en la practica.
"Vende tu casa tu mismo. Salta la comision del 6 por ciento. Guarda $18,000 en tu bolsillo en una venta de $300,000." Los numeros se ven bien. La realidad es mas complicada.
Los datos de la Asociacion Nacional de Agentes Inmobiliarios de 2024 muestran que la vivienda FSBO mediana se vendio por $345,000 a nivel nacional. La vivienda asistida por agente mediana se vendio por $405,000. Esa es una diferencia de $60,000, o aproximadamente 17 por ciento.
Incluso ajustando por diferencias en la condicion de la propiedad, los mismos estudios muestran que los vendedores FSBO generalmente reciben 10 a 14 por ciento menos que los vendedores asistidos por agentes en mercados equivalentes. En Las Cruces, esa diferencia se mantiene segun el seguimiento de Patino de listados FSBO que eventualmente se convierten en listados de agentes.
FSBO puede funcionar en situaciones especificas:
Para reventas residenciales tipicas donde no tienes un comprador prearranjado, FSBO rara vez supera a un agente en neto para el vendedor.
Los vendedores FSBO constantemente mal cotizan sus casas. Demasiado alto y la casa se queda y se vuelve vieja. Demasiado bajo y dejas dinero en la mesa. Una casa correctamente cotizada en Las Cruces recibe ofertas multiples dentro de 14 dias al precio de venta o superior. La fijacion de precios requiere familiaridad profunda con el mercado local.
El MLS alimenta los principales portales de listados y docenas de otros sitios de listados. Sin acceso a MLS, un listado FSBO alcanza una fraccion minuscula de compradores. Muchos vendedores FSBO pagan $99 a $499 por listados solo en MLS, lo que te coloca en el MLS pero omite todo lo que hace un agente.
Los vendedores FSBO realizan sus propias presentaciones, lo que significa estar disponibles por las tardes y fines de semana, evaluar extraños y explicar terminos de contrato sobre la marcha. Patino maneja todo esto a traves de una caja de seguridad y un servicio de coordinacion de presentaciones.
La negociacion de bienes raices se trata mas de terminos de contrato que de precio. Cantidad de dinero de seriedad, periodos de inspeccion, limites de reparacion, fecha de cierre, contingencias, terminos de financiamiento. Los vendedores FSBO a menudo aceptan terminos que les cuestan miles.
Nuevo Mexico requiere divulgaciones especificas (pintura de plomo, defectos, derechos de agua en algunas areas, restricciones de HOA). Los vendedores FSBO enfrentan responsabilidad legal real por divulgaciones perdidas. Los abogados de compradores y las companias de titulos atrapan casas listadas por agentes; los listados FSBO a menudo pierden estos.
Aproximadamente el 70 por ciento de los listados FSBO en Las Cruces eventualmente se convierten en propiedades listadas por agentes. De esos, la mayoria se convierte debido a la frustracion con la logistica de presentacion, la falta de ofertas calificadas o propiedades que se vuelven viejas en el MLS.
```htmlSi la comisión es lo único que te detiene de listar con un agente, habla con Patino. Ofrecemos algunas de las comisiones de listado más bajas en Las Cruces. Ve Las Cruces Real Estate Commission para ver nuestras tarifas.
En papel, la comisión del lado de listado, típicamente 3 por ciento. En la práctica, las ventas FSBO se cierran entre 10 a 14 por ciento por debajo de las ventas listadas con agente, así que el "ahorro" generalmente se convierte en pérdidas netas de varios miles de dólares.
Sí. Vender tu casa sin un agente es completamente legal. Aún así debes cumplir con las leyes de divulgación de Nuevo Mexico (pintura de plomo, defectos conocidos, etc.) y seguir la ley estándar de contratos de bienes raíces.
Algunas corretuerías de Las Cruces ofrecen listados de solo MLS con tarifa plana de $99 a $499. Pagas solo por exposición en MLS y manejas todo lo demás por tu cuenta. Esta es la opción intermedia entre FSBO completo y servicio de agente completo.
Nuevo Mexico requiere divulgación escrita de todos los defectos materiales que conoces, divulgación de pintura de plomo en casas construidas antes de 1978, restricciones de HOA, estado de derechos de agua en algunas áreas, y problemas ambientales conocidos. No divulgar crea responsabilidad legal.
Casi nunca. Incluso con un comprador pre-arreglado, el financiamiento y el trabajo de título toman un mínimo de 30 días. La mayoría de los listados FSBO sin un comprador pre-arreglado toman 90+ días para vender, si es que se venden.
Sí. Trabajamos con vendedores que comenzaron como FSBO y quieren convertir a un acuerdo de listado. Recogeremos el marketing y las muestras de donde estés.
Manny Patino, Broker Calificado. Nuestro equipo, Gilbert Patino, Brandon Grajeda, Brian Salazar, Erika Melissa Moya, trabaja con todos los constructores activos y representa compradores gratis. Conocer el equipo →
